재개발 사업의 시행 절차에 대해 알아보는 것을 중점으로 합니다.
재개발 사업은 상당히 중요한 절차를 거치며, 기본 계획 수립부터 사업 완료 단계까지 여러 단계를 거쳐 진행됩니다.
고객들은 현재 소유하고 있는 재개발 지구물권이 어느 단계에 있는지 파악하고, 앞으로 어떤 절차를 거치게 될지 예측함으로써 투자의 안전성과 수익성을 고려할 수 있습니다.
재개발 사업 투자
재개발 사업은 정비사업의 한 종류로 주거환경개선사업, 재건축사업, 가로주택정비사업 등과 함께 다양한 형태로 진행됩니다.
재개발 사업은 주택을 매입하면 일반 분양가 이하의 가격으로 로얄층을 배정받을 수 있는 장점이 있습니다.
분양권을 매입하는 것이 아니기 때문에 매매에 문제가 없고, 청약통장과도 무관하여 별도의 준비가 필요하지 않습니다.
하지만 재개발 지역의 투자는 예상보다 시간이 더 오래 걸리거나 사업이 취소될 수 있으므로 대출을 받아 투자하는 것은 조심해야 합니다.
재개발 사업 투자는 대규모 아파트 단지가 건설되는 경우가 많으며, 공시지가를 기준으로 가로조건과 접근조건 등을 비교하여 감정평가액이 높게 평가되는 주택을 매수하는 것이 좋습니다.
또한, 비례율이 높게 나오는 경우가 유리하며, 국·공유지 비율이나 세입자, 조합원 수 등이 적은 주택을 선호해야 합니다.
재개발 투자 절차와 전략
재개발 사업은 구역 내에 주택(토지+건물)을 소유하고 있다면 면적과 무관하게 분양권을 받을 수 있습니다.
그러나 토지만 소유한 경우, 면적이 20㎡ 미만이면 현금 청산 대상이 되고, 20㎡ 이상 90㎡ 미만인 경우에는 무주택 세대주에게만 분양권이 주어지며, 90㎡ 이상인 경우에는 분양권이 주어집니다.
무허가 건물인 경우에는 무허가건축물 관리대장에 등재되지 않으면 건물로 인정되지 않습니다.
재개발 사업의 기간은 조합 설립, 관리처분, 공사 등의 단계를 거치면 정비 사업이 지정된 후에도 실제 입주까지 10년 이상 소요됩니다.
투자자라면 중간에 매도할 수는 있겠지만 리스크 관리 측면에서 진행되는 과정을 체크해야 합니다.
추진위원회와 조합과의 원활한 관계를 유지하는 것이 좋지만, 전적으로 믿는 것은 어렵습니다.
재개발 사업 계획은 보수적으로 해석하는 것이 좋으며, 분양 자격은 조합장의 권한이 아니므로 지자체 조례를 숙지해야 합니다.
정비 구역이 지정되면 해당 구역 내 소유자를 중심으로 추진 위원회가 구성됩니다.
조합원을 모집하고 정비 사업 관리업자를 지정한 후 창립 총회를 개최합니다.
이후 조합 설립 인가를 받은 뒤 시공자 선정과 외부 평가를 거쳐 사업 시행 인가를 신청합니다.
감정평가 업체 선정과 조합원 분양 신청을 받고 관리처분 계획 인가를 받으면 이주와 철거가 시작됩니다.
공사가 시작되면 일반 분양자를 모집하게 되며, 공사가 완료되면 준공 검사를 받아 본격적인 입주가 시작되고, 입주가 완료되면 조합은 해산됩니다.
재개발 관련 전문가의 도움이 필요할 경우 부동산 전문 변호사 또는 건설업계 로펌에 방문하여 도움을 받으시기를 바랍니다.
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